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Mieterverein Hanau e.V.

Aktuelles zum Mietrecht

Mieterbund Hanau kritisiert zunehmende Zahl von Eigenbedarfskündigungen

„Eigenbedarfskündigungen nehmen leider erheblich zu“, beklagt die Vorsitzende des Mieterbunds Hanau, Ute Schwarzenberger. Die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mieter*innen, die dadurch „vielfach verunsichert“ seien, wie sich in der Rechtsberatung des Hanauer Mieterbunds zeige.

Wenn Vermieter*innen eine vermietete Wohnung für sich beanspruchen, sollen die Mieter*innen ausziehen. Nach Erfahrung des Hanauer Mieterbunds passiert das aktuell meist beim Kauf einer Immobilie, meistens einer Eigentumswohnung. Solche Eigenbedarfskündigungen gingen bei den Gerichten durch, wenn sie einigermaßen begründet seien.

„Leider sind die Anforderungen nicht sehr hoch“, kritisiert Schwarzenberger.  Große Probleme für Mieter*innen entstünden, wenn das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre andauerte, weil die Kündigungsfrist dann nur drei Monate beträgt. „Das ist generell zu wenig. Unter den derzeitigen Bedingungen ist es für Mietende unmöglich, innerhalb dieser Frist eine Wohnung zu finden“, weiß Schwarzenberger zu berichten.

Bei den Käufer*innen der Eigentumswohnungen handele es sich oft um solche, die selbst auf dem Wohnungsmarkt nicht Passendes oder Bezahlbares fänden. Und wegen der niedrigen Zinsen könnten sie sich eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen.

„Dieser Verdrängungswettbewerb auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Schwächeren ist absurd“, so die Hanauer Mieterbund-Vorsitzende weiter. Der Hanauer Mieterbund kenne einen Fall, wobei eine Familie mit vier Kindern Opfer einer solchen Eigenbedarfskündigung geworden ist. Glücklicherweise habe diese eine Wohnung gefunden, aber die Erfahrung machen müssen, „dass Vermietern vier Hunde zuweilen lieber als vier Kinder sind“.

Ein weiteres Problem sieht Schwarzenberger darin, dass  gemäß der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Rechtsmissbrauch vorliegt, wenn der Vermieter kurz nach Abschluss des Mietvertrages eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht. Dieser Eigenbedarf war im betreffenden Fall für den Vermieter zwar erkennbar, aber bei Vertragsschluss hatte er eine Kündigung nicht erwogen. „Eine völlig absurde Rechtsprechung“, wie Schwarzenberger findet. Auch in Hanau sei ein Fall bekannt, bei dem eine Eigenbedarfskündigung drei Monate nach Abschluss des Mietvertrages erfolgte.

Schwarzenberger appelliert abschließend an den Gesetzgeber in Bund und Land, Mieterinnen und Mieter vor einer solchen Verdrängung aus ihren Wohnungen besser zu schützen. Dazu könne gehören, dass die sehr kurze Kündigungsfrist in den ersten fünf Mietjahren von 3 auf 6 Monate verlängert werde. Im Sinne der Mieter*innen wäre es auch, wenn es gesetzlich untersagt würde, in den ersten 12 oder 24 Monaten eines Vertragsverhältnisses keine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

 

 

|   Mietrecht

Betriebskostenabrechnungen für 2020

Zustellungsfrist endet in der Regel an Silvester

(dmb) Vermieter:innen sind gesetzlich dazu verpflichtet, über Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen und ihren Mieter:innen die Abrechnung vorzulegen. Diese gesetzliche Frist ist eine sogenannte Ausschlussfrist, das heißt, Vermieter:innen dürfen nach Ablauf der zwölf Monate in der Regel keine Nachzahlung mehr von ihren Mieter:innen verlangen. Die Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2020 muss also grundsätzlich bis Ende 2021 bei den Mieter:innen eingehen. Wird die Abrechnung am Silvesternachmittag bis 18 Uhr in den Briefkasten der Mieter:innen geworfen, ist dies laut Landgericht Hamburg (Urt. v. 2.5.2017 - 316 S 77/16) noch rechtzeitig. Denn Mieter:innen sei zuzumuten, am Silvestertag, der kein offizieller Feiertag ist, gegen 18.00 Uhr ihre Briefkästen auf Posteingänge zu kontrollieren.

Die Abrechnung muss also spätestens bis zum Silvesternachmittag vorliegen, ansonsten ist sie verfristet und den Vermieter:innen stehen keine Betriebskostennachforderung mehr zu. Diese Ausschlussfrist betrifft aber nur Nachforderungen der Vermietenden, nicht ein eventuelles Guthaben der Mieter:innen. Mieter:innen können also auch nach Ablauf der zwölf Monate noch verlangen, dass ihnen eine Abrechnung vorgelegt wird. So können sie herausfinden, ob sie ein Guthaben haben, was sie dann erstattet verlangen können. Viele Mieter:innen wissen nicht, dass sie eine verfristete Betriebskostenabrechnung in der Regel ignorieren können und ihren Vermieter:innen die verspätet geltend gemachte Nachzahlung nicht zusteht. Bekommen Sie dann beispielsweise Anfang 2022 die Abrechnung für 2020 und ergibt diese Abrechnung eine Nachzahlung zugunsten des Vermietenden, zahlen viele Mieter:innen die verlangte Summe aus Unwissenheit.  Stellen sie später fest, dass sie gezahlt haben, ohne dass der Vermietende einen Anspruch auf die Nachzahlung hatte, können sie die Nachzahlung aber zurückholen. Denn der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2006 entschieden, dass Mieter:innen die bezahlte Summe wegen ungerechtfertigter Bereicherung vom Vermietenden zurückverlangen können, wenn dieser nicht ausnahmsweise berechtigt war, verspätet abzurechnen.